İtiraz dilekçelerimiz ile ilgili bilgi talebi dilekçelerimizi verdik.

İtiraz dilekçelerimiz ile ilgili bilgi talebi dilekçelerimizi verdik. ektedir. 

    

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ PLAN İNCELEME RAPORU (İstanbul Teknik Üniversitesi dekanlığından CUMDER'in talebi üzerine askıya çıkan imar planına ilişkin hukuki ve teknik yönü ile incelenip hazırlanan resmi görüş raporu)

Değerli Üyelerimiz

CUMDER, Askıya çıkan imar planı ile ilgili İstanbul Teknik Üniversitesi Dekanlığı'na hukuki ve teknik yönü ile incelenmesi için 10.04.2014 tarihinde girişimde bulunmuş ve Üniversitenin bu konu hakkında görüşleri talep edilmişti. Dilekçenin imzalı örneği sitemizde yayındadır.

İstanbul Teknik Üniversitesi hukuki ve teknik yönü ile gerekli incelemeleri yaparak görüşlerini 17.04.2014 tarih, 87941858-604-99/104 sayılı bir yazı ile derneğimize bir rapor halinde sunmuştur.

Gönderilen raporu tüm üyelerimizin dikkatlice okumaları önemle rica olunur.

Bu rapora göre Askıya çıkan imar planında üyelerimizin menfaatleri doğrultusunda yapılacak itirazla, haklarımızın korunması öngörülmektedir. Bu konuya ilişkin hazırlanan dilekçeler tüm üyelerimizin bilgi ve değerlendirmelerine sunulmuştur.

 

Bu hafta sonu cuma ,cumartesi ve pazar günlerinde tüm üyelerimiz raporu incelemek ve değerlendirmeleri kapsamında dilekçeleri imzalamak üzere derneğimize beklenmektedir.

Saygılarımızla

Raporun ön sayfası

 

TEKNİK RAPOR

İstanbul İli, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi  17.02.2014 tarih ve 3312 Sayılı Bakanlık Oluru ile onaylanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine İlişkin Rapor

 

Hazırlayan:

Doç.Dr. Engin EYÜBOĞLU

 

İ.T.Ü. Mimarlık Fakültesi
Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü


16.04.2014

İÇİNDEKİLER

1.      GİRİŞ. 3

2.      PLANLARA İLİŞKİN VERİLER. 3

2.1         Konum.. 3

2.2         Planlama Geçmişi 4

2.3         Onay Sürecindeki Planı 5

2.4         Yasal Çerçeve. 7

3.      DEĞERLENDİRME. 7

3.1         İmar Planlarının Katılım Süreci 7

3.2         İmar Planlarının Teknik İncelemesi 9

4.      SONUÇ. 11

 

 

1.    GİRİŞ

Cumhuriyet Mahallesi Siteler ve Çev. Kor. Güz.Yard.Sos Kült Dernegi, İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dekanlığına başvurarak; İstanbul İli, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesine ilişkin hazırlanan 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teşkilat ve Görevler Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca Bakanlık Makamının 17.02.2014 tarih ve 3312 Sayılı Olur'ları ile onaylanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin değerlendirilmesi konusunda İ.T.Ü. Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü Öğretim Üyelerinden  Doç. Dr. Engin EYÜBOĞLU tarafından incelenerek bir teknik ve hukuki raporun hazırlanmasını istemiştir.  İTÜ Mimarlık Fakültesi’ne yapılan başvuru, Fakülte Yönetim Kurulu’nca uygun bulunmuş ve işbu rapor İTÜ Mimarlık Fakültesi Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü’ne mensup Doç.Dr. Engin Eyüboğlu tarafından hazırlanmıştır.

2.    PLANLARA İLİŞKİN VERİLER

2.1           Konum

Planlara konu olan bölge O3 Numaralı Karayolu ile Eski Edirne Asfaltı kesişme noktası olan metris kavşağının kuzeyinde konumlanmış 18,9 ha. lık bir alandır.


Şekil 1: Proje Alanının Konumu

2.2           Planlama Geçmişi

Planlama alanında 1970li yılların başında hazırlanmış olan Gecekondu Önleme Bölgesi İmar Planı bulunmaktadır. Bu planda toplam alanın %52si konut, kalan kısımların ise park, spor, dini tesis, ilköğretim tesisleri olarak ayrıldığı görülmektedir. Bölgede yaklaşık 5000 kişi yaşamaktadır.

 

Planlama Alanı, 1/100.000 ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Plan'ında Meskun Alan lejandında kalmaktadır ve konut alanı olarak yeniden planlanmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

 

Şekil 2: Planlama Alanının Konumu

2.3           Onay Sürecindeki Plan

Cumhuriyet Mahallesi Siteler ve Çev. Kor. Güz.Yard.Sos Kült Dernegi, İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dekanlığına başvurarak; İstanbul İli, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesine ilişkin hazırlanan 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca Bakanlık Makamının 17.02.2014 tarih ve 3312 Sayılı Olur'ları ile onaylanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği askı aşamasındadır.

Planlama alanı Sultangazi İlçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Sultangazi İlçesi, İstanbul Metropolitan Alanı içinde olup idare ve planlaması İle İstanbul Büyük Şehir Belediyesine bağlıdır. Mevcut durumda planlama alanında 5 katlı orta yoğunlukta konutlar bulunmaktadır.

 

Şekil 3: 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği

Şekil 4: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği ve Halihazır Yapıların Konumu

İtiraza konu olan Planların amacı, Projenin amacı; İstanbul, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesine ait toplam 18.09 hektar alandaki taşınmazlara ilişkin, üzerindeki sağlıksız ve ruhsatsız yapılaşmalardan arındırılarak, altyapısı tanımlanmış, yeterli sosyal donatısı ve yeşil alanları bulunan sağlıklı yaşanabilir, güvenli ve sürdürülebilir bir yaşam alanı oluşturmak olarak belirlenmiştir. Hazırlanan planda hedefler ise,

·         Güvenilir, modern ve sağlıklı bir yaşam çevresinin oluşturulması,

·         Alanda yapılacak uygulamalara ilişkin yöntem ve metotların belirlenmesi,

·         Alan içerisinde güvenlik açısından sıkıntı yaratan, afet riski taşıyan, herhangi bir mühendislik hizmeti almadan yapılaşmış, ekonomik Ömrünü tamamlamış yapıların bertaraf edilmesine yönelik tespitlerin yapılması,

·         Hak sahiplerinin alanda yeniden ikametinin sağlanmasının temel ilke olarak ele alınması,

·         Alanın altyapısı ve sosyal donatısı tamamlanmış yaşam alanlarının oluşturulması,

·         Alana ilişkin planlama, tasarımların yaptırılması,

·         Alanın ve alanda yaşayanların sosyoekonomik, tarihi ve kültürel değerlerine ilişkin çalışmaların yapılması,

·         Ulaşım sistemlerinin, alanın yeni yerleşim, dolaşım ve nüfus potansiyellerine göre çözümlenmesi,

·         İstanbul İlinin siluetine ve kent kimliğine uygun kentsel yaşam alanları oluşturulması, şeklinde ortaya konulmuştur.

2.4           Yasal Çerçeve

Planlama alanı sınırı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanlarin Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Kapsamında Bakanlar Kurulunca 2013 tarih ve 4254 Sayılı Kararı lle ilan edilen ve 06.02.2013 tarih ve 28551 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren riskli alan sınırıdır.

3.    DEĞERLENDİRME

3.1           İmar Planlarının Katılım Süreci

İtiraz konusu “İstanbul İli, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesine ilişkin hazırlanan ve Bakanlık Makamının 17.02.2014 tarih ve 3312 Sayılı Olur'ları ile onaylanan 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği” sıradan bir uygulama İmar planı çalışmasından ziyade, aslında bir kentsel dönüşüm - projelendirme işidir. Kentsel dönüşümde, paydaşların katılımı sadece imar planlarının askıya asılması veya plana itiraz şeklinde değerlendirilemez. Bu tür projelerde günümüzde planlama projelendirme aşamalarının tamamında paydaşların aktif katılımı gerekemektedir.

İtiraza konu edilen planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/b maddesi gereğince 24.03.2014-22.04.2014 (30 gün) tarihleri arasında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilan panosu ile web sitesinde askıya çıkarılmıştır.

Kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında,  “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” uyarınca hazırlanan imar planları aslında bir başlangıç değil bir sonuçtur. Yani, taraflar tarafından anlaşılmadan resmi onay aşamasına gelinmesi, onaylandıktan sonra hem katılımcılar hem de uygulayıcılar açısından çatışmaların gerçekleşmesi olası bir sürece girilmesine neden olacaktır. Dolayısıyla planlar karşılıklı görüşmeler ve anlaşmaların ortaya çıkardığı belgeler olmalıdır. Gerçekleştirilen planlama çalışmalarında %100 bir uyum sağlanması beklentisi son derce düşüktür. Ancak ilgili yasada bile 2/3 oranı ortaya konmuştur. 

İtiraz konusu olayda görüleceği gibi planlama alanında hak sahiplerinin 3’te 2’sini temsil eden derneğin (CUM-DER) itirazlarının ve endişelerinin tartışılmadan imar planı onayı süreci bitirilmeye ve yasal altyapı oluşturulmaya çalışılmaktadır. Hak sahiplerine rağmen gerçekleştirilecek bir proje planlama çalışmasının başarıya ulaşması ve adil olması mümkün değildir. Alınan kararlardan etkilenecek olanların, karar verme sürecinde katılımının sağlanacağına duyulan inanç projenin sürdürülmesinde hayati öneme sahiptir.

Sadece karar verme aşamasında değil, tasarlama aşamasına nasıl katılınacağı yönünde girdileri paydaşların önüne koymak proje yürütücülerinin en önemli görevlerinden birisidir. Katılımcılara, onlardan gelen girdilerin kararları ne şekilde etkileyeceğine yönelik net bilgilendirme yapılması planlama veya projelendirmeye katılmanın önde gelen ilkelerindedir.

Yerel yöneticilerle planlama sürecinin bazı aşamalarında birlikte çalışılmış olsa da, nihai ürünün tartışmaların sonucunu yansıtmadığı hak sahipleri tarafından ortaya konmaktadır. Bu tür emrivaki ve zoraki koşullarla gerçekleştirilmeye çalışılan projeler, Türkiye ve İstanbul için “kurtuluş” olarak görülen kentsel dönüşüm çalışmalarının önünü tamamen tıkayacaktır. Bu projelerin asıl amacı, yeni istihdam sahası açmak, inşaat sektörünü büyütmek veya müteahhitlere iş olanakları yaratmak olmamalıdır.  Kentsel dönüşüm, kentin sosyal veya fiziksel sorunları olan bölgelerin, daha yaşanılır yerleşmelere dönüştürülmesi, bölgede yaşayanların yaşam kalitesinin arttırılması ve bu şeklide daha yaşanabilir toplumlar yaratılmasını öngören sürdürülebilir bir çalışmadır. Kentsel dönüşüme konu olan bölgedeki kullanıcıların bugünkünden daha mutsuz bir konumda hissetmesi, ekonomik ve fiziksel çıktıları  ne kadar başarılı olsa da çalışmanın başarısızlığı anlamına gelmektedir.

Cumhuriyet Mahallesi hak sahiplerinin örgütlü olması ve kentsel dönüşüme pozitif bakması da proje açısından çok büyük bir şanstır. Bu fırsatın çok iyi kullanılması gerekir. Derneğin itirazları irdelendiğinde kabul edilmesi olanaksız veya müzakere edilemeyecek konular olmadığı görülmektedir:

·         Yapılacak dönüşümde hak sahiplerinden hiçbir şartta bedel talep edilmemesi.

·         Evlerimizin mevcut bulunduğu adalarda (en yakın yerlerde)  dönüşümün olacağının gösterilmesi,

·         Bizlere sunulan dairelerin ada, blok ve kat özelliklerini,

·         Hak sahiplerinin kuraya maruz kalmadan evlerinin belirlenmesini,

·         Yapılacak inşaatların kalitesi, özelliklerini,

·         İnşaatların başlama ve tamamlama sürelerini,

·         Toplam inşaat alanının net olarak belirtilmesini, (Konut sayısı ve Ticari alan sayısını)

·         Ada bazında emsal yoğunluğun net olarak belirtilmesini, belirtilen emsalin aşılması halinde aynı oranda hak sahipliliğimizin arttırılmasını,

·         Proje tadilatının sadece teknik zorunluluk olması halinde gerektiğini,

·         Ödenecek kiraların bedelleri ve sürelerinin net olarak belirtilmesini,

·         Takyidatsız ve şerhsiz durumunun net olarak açıklanmasını,

·         Yapılacak olan brüt daire m2’lerinin (merdiven sahanlığı, bodrum kat, sığınak, otopark,asansör boşluğu, yangın merdivenleri, menfezler,şaftlar, ayrıştırma bacaları, hariç alan) net olarak belirtilmesini,

·         Mevcut arsa paylarımızın en az şuan olduğu m2’lerde olmasının belirtilmesini,

·         Bu imar planı ve kentsel tasarım uygulama planlarının nihai olması gerektiği, ana unsurlarında onaylanmasını müteakip tadilat yaşanmaması gerektiği,

·         Sözleşmeden doğacak yükümlüklerin yerine getirilmemesi halinde tazminat koşullarının düzenlenmesi,

10 dairelik bir yap sat inşaatının sözleşmesinde bile bu koşullar net olarak ortaya konmaktadır. Bu isteklerin hiçbirisi aşırı istekler değildir.

Örnek vermek gerekirse;  hak sahiplerine gönderilen muvaffakatnamede, hak sahiplerinin eline geçeceği düşünülen net daire alanı gösterilmelidir. Sözleşmede verilen brüt ortak kullanım alanlarının ne kadar olacağı belli olmadığından, ileride hak sahipleri aleyhine çok önemli hak maduriyetleri yaşanması olasıdır. Şu anda piyasadaki bazı projelerde görüldüğü gibi net /brüt oranı %40 seviyelerine kadar çıkabilmekte, örneğin bu sözleşme doğrultusunda daire alanı olarak net 100 m2 lik bir daire hak sahibine 60 m2 net daire alanı kalabilmektedir.

3.2           İmar Planlarının Teknik İncelemesi

Onaylanan ve askıda olan planlara teknik yönden de itirazlar sözkonusudur ve bu itirazların hepsinin tatmin edici gerekçeleri vardır.

Planlara karşı ortaya konabilecek en önemli itiraz, projelendirme aşamasının ve detaylarının görülemiyor olmasıdır. Aslında sürecin bir projelendirme olduğu daha önce bahsedilmişti. Buna dayanarak, ayrıca 1/5000 nazım İmar planında da “..Madde 6. BU PLAN; PLAN PAFTALARI, PLAN NOTLARI, PLAN RAPORU, KENTSEL TASARIM PROJESİ    İLE BİR BÜTÜNDÜR.” Plan notuyla açık bir şekilde ortaya konmuş olan ilke doğrultusunda, uygulama imar planının daha detaylı bir imar planı olarak ortaya konması gerekir.

Projenin eki olarak sunulan kütlelerin de yeraldığı planlar imar planı eki veya kendisi olarak onaylanmalı ve plan notlarında bu açıkça dile getirilmelidir. Hak sahiplerinin proje sonrası yerlerinin ve haklarının ne olduğu net ve şeffaf olarak gösterilmelidir. Bunun en tartışmasız çözümü üzerinde kütlelerin de olduğu, stratejik yaklaşımlı imar planlarının onaylanmasıdır. Çünkü bahsi geçen süreç planlama-projelendirme sürecidir. Sıradan bir imar planından bahsedilemez. Ne? Nerede? Nasıl? Hangi koşullarda? İnşa edilecektir sorularını bu imar planıyla net bir biçimde yanıtlanması beklenir.

İmar planındaki donatı alanları irdelendiğinde, tutarsızlıklar ve eksiklikler tespit edilmiştir.

  1. 8200 kişinin yerleşeceği planlama alanında, ulaşım sistemi irdelendiğinde gereği kadar açık otopark alanı bulunmamaktadır. Otoparklar tüm yerleşim içinde homojen dağıtılmalı, erişim mesafesi ve kullanılabilirlik ve eşitlik açısından  bir alanda toplamaktan kaçınılmalıdır. Yol kesitleri ile ilgili bilgiler yeralmamaktadır.
  2. Teknik altyapı alanı bulunmamaktadır. Bu durumda trafolar plandaki diğer fonksiyon alanları üzerinde inşa edilmek durumunda kalacaktır.
  3. Proje alanında 2 adet cami planlanmaktadır. Mevcut donatıların standartları ve büyüklükleri  irdelendiğinde  2 adet caminin bu bölge için çok ekstra bir donatı alanı olduğu görülecektir. Bu iki adet cami alanı  birleştirilerek merkezi bölgede nispeten orta ölçekli bir cami alanı ayrılabilir
  4. Yerleşimde oldukça önemli donatı alanlarından olan kreş alanı ayrılmamıştır.
  5. Plandaki sosyal tesis alanı daha merkezi bir bölgede yeralmalıdır. En ulaşılamaz ve gürültü kontrolü en zor olan bölgeye yerleştirilmiştir.
  6. Merkezi ticaret alanındaki parka bakan ticari üniteler mahreç alamamaktadır. Tasarım aşamasında çözümlense bile, imar planı açısından İleride mülkiyet/mahreç düzenlenmesi aşamasında yasal sorunlar çıkarabilir.

4.    SONUÇ

Planlama kararları kişisel taahhütlerle, sözlerle gerçekleştirilmez, planlama kurumsal bir yapıdadır. Yürürülükte olduğu sürece, kurumlarda o anda çalışan kişilerin sözlerine bağlanamaz, yoruma açık olmamalıdır. Uygulama sorumlusu kim olursa olsun proje veya plandaki ilke ve kararları uygulamalıdır.

Planın bu şekilde onaylanması tüm bu çelişkileri beraberinde getirecek, hak sahiplerinin güveninin sarsılmasına içinden çıkılması çok daha zor durumların doğmasına neden olacaktır. Şu anda yürütülmekte olan kentsel dönüşüm çalışmalarındaki en önemli sorun ve engel bu durumun yaratılmış olmasıdır. Şeffaf olmayan süreçler, kuşku, güvensizlik ve itirazları beraberinde getirir.

Yukarıda ortaya konmuş olan nedenlerle itiraz konusu planların, planlama sürecinin, hak sahipleriyle yapılacak anlaşmaların tekrar gözden geçirilerek şeffaf ve katılımcı bir süreçle hazırlanmasında ve imar planlarının bu süreçlerin en sonunda detaylı hazırlanmış planlar olarak onaylanmasında yarar görülmektedir.

Doç. Dr.  Engin E. EYÜBOĞLU

İTÜ Mimarlık Fakültesi
Şehir ve Bölge Planlaması Bölümü